Hypotheek voor 57+

Een waarschuwing die wij jou willen geven is de situatie waarbij jij met overwaarde een goedkopere woning gaat kopen. Een nieuwe hypotheek is dan vaak niet nodig omdat de koopsom van de nieuwe woning lager is van de marktwaarde / geschatte verkoopwaarde van de huidige woning. De bestaande hypotheek zou dus (eventueel op verlaagd niveau) kunnen worden voortgezet op de nieuwe woning. Uiteraard dient in een dergelijke situatie via de notaris te zijner tijd wel een nieuwe hypothecaire inschrijving te worden gevestigd op de nieuwe woning. Vaak bestaat er als je bij dezelfde geldverstrekker blijft een (hypotheek)verhuisregeling, eventueel inclusief tijdelijk overbruggingskrediet. Dit dient uiteraard te worden gecheckt / nagevraagd. Ook omdat het regelen hiervan de nodige tijd vergt, raden wij jou aan vooral tijdig contact te zoeken met jouw Erkend Hypothecair Planner! In principe is immers in dit soort situaties een nieuw financieel advies nodig.

De meeste banken nemen het pensioeninkomen mee bij de beoordeling als de klant binnen 10 jaar met pensioen gaat. Als hij 57 jaar ¼ of ouder is bij de aanvraag van de hypotheek, is het pensioen van invloed op het al dan niet verstrekken van de hypotheek
(verwachte pensioendatum 67 ¼ jaar -/- 57 jaar ¼ = 10 jaar). Is de klant jonger dan 57 ¼ jaar, dan speelt het pensioen géén rol (verwachte pensioendatum 67 ¼ jaar -/- 57 ¼ jaar = 10 jaar). Hierdoor kan het gebeuren dat een 56-jarige met een bruto inkomen van € 60.000,00 wel een hypotheek van € 275.000,00 kan afsluiten, maar een 58-jarige met hetzelfde inkomen niet. NB: of je de grens zo scherp moet leggen is overigens de vraag. Inhoudelijk gezien is het immers aan te raden om sowieso naar inkomensdalingen te kijken die zich binnen afzienbare tijd aandienen (of dat nu 10, 12 of 15 jaar is!).

De hoofdregel is dat de klant de huidige hypotheeklasten ook kan dragen na ingang van zijn pensioen. Als het huidige inkomen op de pensioendatum onvoldoende is, dan worden extra aflossingen overeengekomen, zodat de lagere hypotheeklasten op de pensioendatum uit het pensioeninkomen kunnen worden voldaan.

Onderstaande berekening is alleen ter illustratie. Bij andere inkomens, rentepercentages en rentevaste periodes komen andere bedragen uit de berekening. Wat blijft is dat je veel minder kunt lenen, dan wanneer de bank niet naar dat toekomstige pensioen kijkt. Overigens is dit geen berekening die de gemiddelde consument zelf kan uitvoeren.

Kortom, omdat de bank ook kijkt naar het inkomen na pensionering kun je € 49.419,00 (€ 307.196,00 - € 257.777,00) minder lenen.

Met ingang van 1 januari 2017 kan ook lijfrente als pensioeninkomen worden meegenomen. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Op basis van een aantal rekenregels kan de geldverstrekker zelf de te verwachten lijfrente-uitkering berekenen. Ook volstaat een opgave van de betreffende verzekeraar.

Ook wordt bij acceptatie rekening gehouden met een rekenrente die gebaseerd is op een actueel gemiddelde van een tien jaar rentevast periode.

Bij hypotheken zonder hypotheekgarantie houden de meeste aanbieders overigens wel rekening met een lijfrenteverzekering.

Het merendeel van de banken houdt bij het bepalen van het bedrag dat je maximaal mag lenen ook rekening met een rekenrente van 1,5% over het vrije vermogen. Stel het vrije vermogen bedraagt € 100.000,00. Het toets inkomen ligt dan € 1.500,00 hoger dan wanneer geen rekening met dit vermogen was gehouden. Door de € 1.500,00 bijtelling kan een AOW-gerechtigde met een inkomen van € 40.000,00 bij een hypotheekrente van 1,6% geen € 233.183,00, maar € 242.042,00 lenen. Dat is € 8.859,00 meer.

Bij een hypotheek met NHG moet het deel boven 80% van de waarde van de woning worden afgedekt met een overlijdensrisicoverzekering. Koop je als 57+ een woning en breng je een flink bedrag aan eigen geld mee, dan kun je de hypotheek ook afsluiten zonder overlijdensrisicoverzekering. Om een idee te geven: met bijkomende kosten ben je al snel 104% van de waarde van de woning kwijt. Bij een aankoopprijs van € 200.000 moet je dan tenminste € 48.000 aan eigen geld inbrengen.

Ben je 67 jaar en beschik je niet over voldoende eigen geld dan kun je een hypotheek met NHG wel vergeten. Vrijwel geen verzekeraar sluit een overlijdensrisicoverzekering af die doorloopt na de vijfentachtigste verjaardag. De looptijd van de hypotheek mag daarom niet meer dan 18 jaar zijn. Normaal gesproken zijn bij zo'n korte looptijd de lasten van de hypotheek te hoog.

Ook zonder eigen geld kun je voor een hypotheek bij sommige banken terecht.

Bij sommige geldverstrekkers hoef je niet zo veel eigen geld te hebben. Je hoeft alleen een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten als de lening hoger is dan stel 90% van de marktwaarde van de woning. In dat geval moet dus het deel boven 90% van de marktwaarde van de woning afgedekt worden. In ons voorbeeld moet je dan € 28.000 zelf inbrengen.

Eventueel kun je aan de bank vragen of het mogelijk is te volstaan met een overlijdensrisicoverzekering met een korte looptijd. Uitgaande van een maximum hypotheek van 101% van de waarde van de woning en een looptijd van de hypotheek van 30 jaar en een hypotheekrente van 1,6%, is de restschuld na 88 maanden gelijk aan 80% van de waarde van de woning. Eist de bank bijvoorbeeld dat het deel boven 80% van de waarde van de woning wordt afgedekt dan kun je in principe volstaan met een verzekering met een looptijd van 7,33 jaar. Helaas werken niet alle geldverstrekkers hieraan mee.

Tip: wellicht is het profijtelijk om een deel van jouw spaargeld te gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek mee te verlagen; een deel op de spaarrekening laten staan lijkt echter (zeer) verstandig.