Restschuld bij verkoop woning
Door een waardedaling van jouw koopwoning, kan jouw hypotheek inmiddels hoger zijn dan de marktwaarde van jouw woning. Jouw woning staat dan 'onder water' en bij verkoop ontstaat er dan een restschuld.
Heb ik een restschuld?
Op de website van de NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) is veel informatie te vinden over restschulden. Woningbezitters kunnen hier terecht met al hun vragen over een restschuld.
Restschuld meefinancieren
Sinds 1 januari 2014 is het mogelijk om een restschuld mee te financieren bij een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De restschuld is het deel van de hypotheek dat na verkoop van de woning overblijft. De nieuwe regeling richt zich vooral op woningeigenaren die graag willen verhuizen en die hogere woonuitgaven kunnen dragen, maar op dit moment geremd worden door de verwachte restschuld.
de restschuld moet voortvloeien uit een hypotheek met NHG;
de bestaande woning moet zijn verkocht voordat een nieuwe woning kan worden aangekocht;
nieuwe hypotheek moet binnen 1 jaar worden aangegaan na verkoop van de oude woning;
de aankoop van de nieuwe woning en (een deel van) de restschuld dient binnen de kostengrens te blijven van € 435.000 (zonder energiebesparende voorzieningen) resp. € 461.100 (met energiebesparende voorzieningen);
de totale lening dient betaalbaar te zijn op basis van de gebruikelijke inkomenscriteria;
voor meefinancieren van de restschuld geldt de verplichting tot annuïtair aflossen;
er dient (borgtocht)provisie te worden betaald over de gehele lening die wordt ondergebracht bij NHG (aankoop en restschuld), zijnde 0.6% van het hypotheekbedrag;
deze (borgtocht)provisie is fiscaal aftrekbaar;
voor geldverstrekkers geldt een eigen risico van 10% van de restschuld;
er mag niet eerder een beroep zijn gedaan op de NHG garantiestelling.
Indien jij jouw restschuld wenst mee te financieren in een nieuwe hypotheek die valt onder NHG, dient de geldverstrekker binnen een maand na ontvangst van de opbrengst van de netto verkoopopbrengst van de woning dit schriftelijk te melden aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Indien jij binnen een jaar een nieuwe woning koopt en voldoet aan eerder genoemde voorwaarden kan de restschuld mee worden gefinancierd onder NHG. Indien jij jouw woning hebt verkocht, maar niet binnen een jaar een andere woning hebt aangekocht vervalt het recht om de restschuld mee te kunnen financieren onder NHG. Wanneer dit het geval is dient de geldverstrekker alsnog een verliesdeclaratie in te dienen bij de Stichting WEW.
De rente op nieuwe restschuldfinancieringen zijn niet meer aftrekbaar. Dat kan grote gevolgen hebben als je wilt verhuizen terwijl jouw hypotheek onder water staat.
Nog maar enkele jaren geleden was de huizenmarkt de zieke man van de economie. Verschillende crisismaatregelen moesten de woningverkopen weer vlot trekken. Aftrekbare rente op je restschuld was er daar één van. Eind 2017 liep de maatregel echter af. Dat kan grote gevolgen hebben voor kopers met een hypotheek onder water.
Wanneer heb je een restschuld? Als je jouw huis verkoopt en je kunt met de opbrengst jouw hypotheek niet helemaal aflossen. Dat betekent dat je de hypotheekverstrekker nog een bedrag verschuldigd bent. Tijdens de woningmarktcrisis zaten veel woningeigenaren met een virtuele restschuld in hun maag. Er was niets aan de hand zolang ze niet verkochten. Maar zouden ze het wel doen, dan hadden ze plotseling een moeilijk financierbare schuld.
Restschuld sinds 2012 amper belemmering
Kijk je tegen een virtuele restschuld aan, dan wordt ook wel gezegd dat je hypotheek 'onder water' staat. In 2012 besloot de regering om de rente op zo'n restschuld fiscaal aftrekbaar te maken. Zo konden mensen met een hypotheek onder water makkelijker verhuizen. Banken werden aangespoord om oude restschulden op te nemen in de nieuwe hypotheek.
Aanvankelijk mocht je de rente op het restschulddeel van je nieuwe hypotheek 10 jaar lang fiscaal aftrekken, in 2015 werd die termijn zelfs opgerekt tot 15 jaar.
Restschuld vanaf 2018 weer een obstakel?
De aftrekbare restschuldfinanciering is echter een crisismaatregel. Tijdelijk dus. Sluit je een hypotheek na 1 januari 2018, dan kun je de rente niet meer aftrekken. Te verwachten valt dat banken een restschuld op termijn zelfs helemaal niet meer in een nieuwe hypotheek zullen meenemen. Dat betekent dat het financieren van een restschuld met een zogeheten consumptieve lening moet plaatsvinden.
Een consumptieve of persoonlijke lening is een lening zonder onderpand en heeft een veel hogere rente dan een hypotheeklening met een huis als onderpand. Een consumptief krediet naast jouw hypotheek zorgt er voor dat je heel veel minder kunt lenen voor de aanschaf van jouw nieuwe huis.
Verschil in lasten en maximale lening
Na de verkoop van je huis hou je € 24.000 schuld over. Jouw jaarinkomen bedraagt € 45.000.
Oude situatie
Nettolasten restschuld binnen hypotheek: € 138 per maand
Maximaal hypotheekbedrag te besteden aan nieuwe woning: € 186.000
Nieuwe situatie
Nettolasten restschuld met consumptief krediet: € 188 per maand
Maximaal hypotheekbedrag te besteden aan nieuwe woning: € 81.000